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Italia. Immobili, il mercato dei rustici: gli ultimi dati di Tecnocasa

I rustici, tipologia immobiliare molto in voga nel periodo del boom, negli ultimi tempi hanno registrato una diminuzione della domanda e di conseguenza anche i prezzi sono più accessibili. Trovare una soluzione ad un prezzo interessante e’ importante, in considerazione del fatto che spesso è necessario sostenere dei costi per la ristrutturazione.

I rustici suscitano fascino sia tra gli acquirenti italiani sia tra gli stranieri che li cercano come prima casa o come seconda casa.

Tra le zone interessate la campagna dell’Oltrepò Pavese, quella piemontese e quella umbra.

PIEMONTE

Il mercato dei rustici a NOVI LIGURE e nelle zone intorno sta mostrando un andamento migliore rispetto al residenziale. Nell’ultimo anno ci sono state molte richieste da parte di milanesi e genovesi che si trasferiscono per lavoro. Si predilige il terreno di dimensioni consone a piantare alberi da frutto o creare un orto, la posizione collinare e l’indipendenza sui quattro lati. Si cercano soluzioni di 100-120 mq con cucina abitabile, soggiorno e 2-3 camere da letto; il budget oscilla tra 100 e 150 mila €, fino a un massimo di 180 mila €. Chi desiderasse la tipologia da ristrutturare opta per un restauro conservativo, mantenendo quindi le volte a pavaglione, i mattoncini a vista, i pareti in pietra e in cotto.

La zona che piace maggiormente è quella collinare intorno a Novi, ma l’offerta è molto bassa e un rustico può costare fino a 500-600 mila €, pertanto gli acquirenti si rivolgono alla zona pianeggiante. Qui una tipologia da ristrutturare costa 100-150 mila €, a cui si aggiungono 700-800 € al mq di ristrutturazione, mentre una già ammodernata costa 200-300 mila €.

Non lontano si sviluppa la zona del tortonese, molto ambita perché si estende in un’area più ampia, offre casali di stampo signorile ed è vicina al casello autostradale. La domanda proviene soprattutto da milanesi, ma l’offerta è quasi nulla: quando si riesce a concludere la trattativa, i prezzi possono toccare anche il milione di euro.

Nelle zone in campagna di Merella e Barbellotta e sulla collina verso Gavi il mercato dei rustici sta avendo un andamento abbastanza positivo. È buona la domanda di investitori che ricercano soluzioni con 4-10 ettari di terreno per creare ristoranti, B&B e maneggi, attività che sta avendo un buon successo negli ultimi tempi. Non mancano le richieste di coloro che cercano la prima casa: si tratta prevalentemente di persone del posto, che apprezzano l’indipendenza sui quattro lati e, nel caso in cui volessero ristrutturare, optano per restauri conservativi mantenendo l’impianto originario in terra battuta, tipico della zona. Chi si orienta verso soluzioni già ristrutturate mette in conto almeno 200 mila € (e fino a 500-600 mila € nella parte collinare), mentre chi opta per la ristrutturazione deve considerare 70-100 mila €, a cui deve aggiungere circa 200 mila € per il restauro.

L’area più ambita è quella collinare che va verso il comune di Gavi: per un rustico di 150-160 mq in discreto stato si spendono 200 mila € (la ristrutturazione circa 60-70 mila €), mentre per uno con pochi lavori da fare si spendono 450 mila €. La Merella è una zona di campagna dove si possono acquistare cascinali di stampo signorile a 400-500 mila € se già ristrutturati e a 120-130 mila € ancora da ristrutturare (a cui vanno aggiunti 100 mila € per la ristrutturazione). La Barbellotta è una zona più pianeggiante, situata nell’area che va verso l’outlet di Serravalle Scrivia e dove nei prossimi anni dovrebbero costruire i binari dell’alta velocità. I prezzi sono notevolmente più bassi e oscillano tra 85-90 mila € per rustici da ristrutturare e 200-210 mila € per tipologie già a posto.

A SALUZZO e nelle vallate del saluzzese la domanda è decisamente diminuita negli ultimi anni, dopo un periodo di boom agli inizi degli anni 2000 quando i rustici erano molto richiesti come seconde case.

Molti di coloro che comprarono all’epoca ora cercano di vendere l’immobile per recuperare liquidità ma non sempre ci riescono. Vendono anche eredi o persone che vi hanno vissuto e che ora, in età avanzata, preferiscono trasferirsi in paese per essere più vicine ai servizi.

I rustici, che risalgono alla fine del 1800 ed inizi del 1900 sono diffusi nella Valle Bronda, nei comuni di Brondello, Pagno e Castellar, c

he distano pochi chilometri dal comune di Saluzzo, dove si concentrano i principali servizi della zona. Chi acquista ha un budget medio di 60-70 mila €, tendenzialmente per un taglio medio di 120-150 mq con annesso terreno circostante di 3000-4000 mq. I costi di ristrutturazione si aggirano intorno a 1000 € al mq.

Ad acquistare i rustici oggi sono persone che desiderano approfittare delle detrazioni fiscali per ristrutturare l’immobile. Arrivano per lo più dal Piemonte e lo utilizzano come seconda casa durante i week end.

Nell’area di VERZUOLO, MANTA E COSTIGLIOLE SALUZZO la domanda è in netto calo dal momento che sono spesso da ristrutturare e i costi sono elevati. Infatti, i capitali da impiegare possono toccare 130-140 mila €, a cui spesso si aggiungono i costi di ristrutturazione per cifre che oscillano tra 800 e 1000 € al mq. Le richieste come casa vacanza interessano quasi esclusivamente la Valle Varaita, ma gli acquisti stanno subendo un rallentamento a causa dell’elevato costo iniziale.

Pertanto, chi si orienta su rustici e cascinali cerca tipologie usate e in buono stato (su cui impiegare 80-140 mila €) preferibilmente ubicate in zone comode, al centro, perché meglio servite. Attualmente la domanda si concentra su soluzioni da adibire a prima casa e gli acquirenti provengono dai comuni limitrofi, ossia situati nell’asse tra Saluzzo e Cuneo. Il comune più richiesto è Manta, ma l’offerta è molto scarsa; a Verzuolo e Costigliole Saluzzo i prezzi di una soluzione già ristrutturata sono di 250-300 mila €, quelli di una ancora da ammodernare oscillano intorno a 80-100 mila €.

LOMBARDIA

Nell’Oltrepò Pavese, a BRONI e sulle colline circostanti, la domanda di rustici vede protagonisti acquirenti provenienti dal milanese (soprattutto dalla provincia Sud) che ricercano la seconda casa. Non mancano, tuttavia, persone di Pavia e dei paese limitrofi che cercano l’abitazione principale. Contrariamente agli anni passati la domanda di rustici e casolari per farne B&B o aziende agricole è scomparsa, infatti chi aveva acquistato in passato le sta rimettendo sul mercato.

Chi si orientasse su un casolare da ristrutturare deve mettere in conto 30-45 mila €, a cui si aggiungono circa 100 mila € per la ristrutturazione, mentre chi cerca una tipologia già abitabile, ma comunque da ammodernare anche solo in parte, deve considerare 90-95 mila €. Tra le caratteristiche desiderate ci sono la vista panoramica (pertanto si prediligono le zone più collinari) e l’indipendenza, infatti il rustico deve essere libero sui quattro lati e sufficientemente distante da altre abitazioni. Da qualche semestre a questa parte si ricercano terreni più piccoli (500-600 mq invece di almeno 1000 mq), il più possibile pianeggianti. Si preferiscono tipologie di 2-3 camere da letto, anche disposte su due livelli; chi ricerca come prima casa si orienta su una metratura di 100-130 mq, chi lo acquista come seconda casa di 80-100 mq.

Si cerca tendenzialmente di operare ristrutturazioni di tipo conservativo, mantenendo gli elementi originari e caratteristici, tra cui travi a vista, serramenti in legno e sassi a vista. Per la prima casa, però, si tende a inserire elementi moderni, come pavimenti in ceramica.

Nella zona di GUSSAGO e CELLATICA, la parte della Franciacorta più vicina a Brescia, gli acquisti di rustici e cascine vede protagonisti due tipi di acquirenti: gli imprenditori e le famiglie.

I primi sono alla ricerca di tipologie di dimensioni molto ampie per costituire agriturismi, piccole cantine vinicole o caseifici. In questo caso si ricercano soluzioni di 1000-2000 mq a cui sia annesso un terreno di dimensioni molto grandi (10-12 mila mq).

Le famiglie, invece, cercano soluzioni più piccole, spesso porzioni di case indipendenti (di circa 200 mq) con 1000 mq di terreno. Apprezzano soprattutto la presenza dei servizi e di conseguenza piacciono le abitazioni più vicine alla città. A cercarle sono famiglie che si trasferiscono da Brescia, ma non manca la richiesta di milanesi che la usano come casa vacanza.

Le quotazioni per una soluzione da ristrutturare oscillano da 500 a 1000 € al mq anche se in questo momento la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti non supera 500-600 € al mq. Infatti i lavori di ristrutturazione sono piuttosto elevati dal momento che spesso la presenza di vincoli paesaggistici impone la ristrutturazione conservativa che può arrivare anche a 1500 € al mq. Sulle abitazioni ristrutturate non si è disposti a spendere più di 2000-2500 € al mq.

Si muove a rilento il mercato dei rustici e delle case vacanza in zona Franciacorta, nell’area di Passirano e Flero. Le aziende vinicole hanno risentito della crisi e negli ultimi semestri le richieste immobiliari legate a questo tipo di attività sono diminuite. Nella seconda parte del 2013 si è registrata qualche compravendita da parte di pensionati, i quali decidono di investire la liquidazione in un rustico con terreno, da utilizzare come abitazione principale e per produrre vino, oppure come casa vacanza da sfruttare in alcuni periodi dell’anno. Si tratta prevalentemente di acquirenti in arrivo dalla Lombardia, in particolare da Brescia, Bergamo e Milano, ed in piccola parte di turisti in arrivo da Svezia e Olanda, ben collegate grazie allo scalo aeroportuale di Orio al Serio.

Qui si possono acquistare ampi rustici e vecchi cascinali da ristrutturare, costruiti a partire dal 1700 in poi. Si tratta quasi sempre di tipologie ampie (150-200 mq in su) dotate di 300-400 mq di terreno dal valore complessivo di 150-200 mila €. Da segnalare la nascita di qualche B&B ed agriturismo, si consideri inoltre che molte cantine offrono anche la possibilità di soggiornare.

UMBRIA

A GUBBIO e GUALDO TADINO è sempre alta la domanda di rustici e casali indipendenti, ma c’è un forte interesse anche per i terreni agricoli, seppure l’offerta in tal senso è scarsa. A questo proposito, si segnala l’iniziativa del comune di Gualdo Tadino che destinerà alcuni terreni ad orti per anziani. Continua l’influenza positiva del centro Ananda, ubicato alle porte di Assisi e molto vicino a questi comuni.

Numerose richieste provengono da emigranti di ritorno (Inghilterra, Francia, Lussemburgo) che acquistano per trascorrere le vacanze o in previsione della pensione. Tra le caratteristiche più ricercate ci sono la posizione collinare e soleggiata e, nel caso ci si orienti su Gubbio, è fondamentale la vista sulla cittadina. Piacciono le tipologie in pietra con 5000 mq di terreno annesso dove poter realizzare una piscina o piantare ulivi.

Le opere di ristrutturazione esterna possono essere solo di tipo conservativo, mentre all’interno ci sono alcuni acquirenti che vogliono mantenere le caratteristiche originarie (pavimenti in cotto, travi a vista) e altri che realizzano impianti ultramoderni. Qui i prezzi di una soluzione già ristrutturata oscillano intorno a 150 mila €, quelli di una tipologia ancora da ammodernare sono circa 1500 € al mq; a Gualdo Tadino, invece, i valori scendono a 70-80 mila € e 1000 € al mq.

C’è anche una buona domanda per Bed&Breakfast e agriturismi proveniente soprattutto da investitori romani e napoletani che ricercano soluzioni con almeno 8 ettari di terreno da adibire a coltivazione di olivi e piante da frutto. Si ricercano soprattutto strutture già avviate e si devono mettere in conto 300-350 mila € a Gualdo Tadino e almeno 500-600 mila € a Gubbio. Nel Centro Storico di Gualdo Tadino, le quotazioni sono più contenute.

PUGLIA

Nella seconda parte del 2013 le quotazioni immobiliari di LOCOROTONDO sono sostanzialmente stabili. Buona parte delle compravendite riguarda la seconda casa e vede protagonisti soprattutto residenti di Bari e in misura minore anche persone provenienti dal Centro-Nord. Chi si rivolge a Locorotondo e alla Valle d’Itria ricerca i tipici trulli o case in pietra, possibilmente con tre-quattro locali e già ristrutturati o con pochi lavori di ristrutturazione da effettuare. Si preferisce la campagna circostante ai paesi principali (Locorotondo, Cisternino, Martina Franca), ma si cerca una zona non isolata; si richiedono 1000-2000 mq di giardino per godere di privacy. Sul mercato si muovono anche alcuni investitori che ricercano strutture con 5-10 mila mq di terreno per avviare attività di B&B corredate di servizi attrezzati (piscina e piccole coltivazioni).

La prima scelta è il comune di Cisternino, chi non avesse liquidità sufficiente sceglie successivamente Locorotondo. Il budget medio per chi intende acquistare è compreso tra 100 mila € (per un trilocale) e 150 mila € (quadrilocale), ma chi desiderasse soluzioni particolarmente prestigiose, con vista panoramica e ampio giardino con piscina, può superare anche 200 mila €.

In tutta la valle d’Itria sono in corso interventi volti al ripristino e alla costruzione di infrastrutture come strade, parcheggi, circonvallazioni e al recupero di alcune contrade.

Anche a POLIGNANO A MARE si registrano numerosi acquisti da parte di investitori locali e del barese che cercano masserie, rustici e case in pietra, eventualmente con terreno annesso da far coltivare, per avviare B&B. I prezzi vanno da 120-130 mila € per le case in pietra da ristrutturare a 600-700 mila € per le masserie; le zone più ricercate sono il Borgo Antico, il Borgo Nuovo e soprattutto la campagna lungo la strada che porta a Castellana Grotte.

A UGENTO E TRICASE NEL SALENTO si cercano masserie e pajare, tipiche ed antiche case del luogo. Si trovano soprattutto nell’entroterra e nella zona verso Santa Maria di Leuca. Molte “pajare” si concentrano nella zona di Salve.

Le masserie in genere hanno metrature molto ampie (a partire da 300 mq) e sono dotate di uno o due ettari di terreno. Hanno le classiche caratteristiche di volta a stella e volte a botte. Quando sono in buono stato di conservazione e particolarmente signorili (con vista panoramica, cappella annessa) possono superare il milione di €.

Le “pajare” sono delle tipiche costruzioni rurali realizzate col tufo o con pietre vive (pietre incastrate senza cemento), hanno una metratura di 40-50 mq e hanno un valore che non supera i 50 mila €.

Sia le masserie sia le pajare quasi sempre necessitano di lavori di ristrutturazione (rifacimento del tetto, volte in pietra).

 

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