Ultime Notizie
HomeTutte le agenzieItalia e EuropaItalia, Galeota: ecco perchè i mutui non si fanno o, se si fanno, costano troppo

Italia, Galeota: ecco perchè i mutui non si fanno o, se si fanno, costano troppo

Pubblichiamo l’attenta riflessione di Giovanbattista Galeota  sui temi dei mutui e sulle difficoltà che le famiglie italiane riscontrano nell’ottenerne per l’acquisto di una casa.Nel mercato retail l’offerta mutui casa fino a 2 anni aveva dei punti di riferimento diversi da quelli attuali:
Il Funding avveniva, in assenza di turbolenza sui mercati finanziari dovuta a differenziali di credibilità dei debiti sovrani (il cd. spread).
Il Funding delle banche italiane, in generale, era regolare in quanto l’unica turbolenza sui mercati era dovuta alle speculazioni sui derivati da parte di Banche non italiane.
Di conseguenza il funding avveniva a costi parametrati al mercato (Euribor – IRS) ed i relativi impieghi (in mutui) avvenivano con applicazioni di spread creditizi limitati ad una pura concorrenza tra banche. Gli spread applicati dalle banche, oltretutto, erano dettati dalle seguenti 2 regole :
1. La stabilità del mercato immobiliare
2. Basilea II che riconosce uniformità di assorbimento patrimoniale alle operazioni di impiego con garanzia ipotecaria per le famiglie.
Quali cambiamenti hanno sconvolto il mercato?:
La crisi dei derivati in america legata al mercato immobiliare ha trascinato, con la globalizzazione tutti i mercati con particolare riguardo quelli finanziari e quelli immobiliari. La prima riduzione del credito alle famiglie ed il maggior orientamento alla qualità ha portato nel 2010 e 2011 a vedere una contrazione di offerta mutui (sia pur correlata a spread normali per le famiglie).
Tale riduzione ha interessato anche le imprese operanti nel settore immobiliare che si sono viste da un lato contrarre l’offerta di mutui a sostegno di iniziative immobiliari e, dall’altro, all’applicazione di spread creditizi legati al cd. rischio creditizio specifico delle aziende (per effetto delle regole di Basilea II).
L’effetto, congiunto, dei 2 citati (crisi derivati e conseguente riduzione del credito a spread e tassi invariati) fenomeni, ha tolto linfa vitale al mercato immobiliare in Italia ed ha generato un primo crollo dei prezzi.
Il crollo dei prezzi degli immobili ha portato a rivedere anche le politiche del credito delle Banche a sostegno del mercato immobiliare con un ulteriore contrazione di offerta.
Dalla metà del 2011 ad oggi si è verificato uno stravolgimento che ha pregiudicato anche il sistema di funding: il differenziale di fiducia tra debiti sovrani (il cd. spread) che ha portato ad un differenziale di costo della raccolta tra Banche dei paesi cui si riferiscono i debiti sovrani.
I media si sono concentrati sulle tematiche della crisi, ma hanno trascurato il problema principale “che il mercato ha ora diverse regole di riferimento per l’offerta di mutui alle famiglie” . In altre parole l’offerta dei mutui alle famiglie non può essere più ricondotta all’applicazione omogenea (spinta da regole di concorrenza) degli spread applicati 2 anni or sono ma a quella omogenea (sempre spinta da regole di concorrenza) degli spread ora applicabili per effetto di questo stravolgimento di mercato. L’opinione pubblica, in assenza di questa informazione essenziale, è l’effetto di una percezione dell’attività delle banche come operatori che non concedono mutui o se li concedono lo fanno a condizioni troppo onerose.
Ma c’è da domandarsi: quando le turbolenze di mercato facevano alzare i parametri di riferimento (innalzamento dei tassi di mercato IRS – Euribor e così via) a parità di spread per le famiglie la domanda di mutui e l’offerta non era affatto oggetto di critica alle banche ma ai governi?.
Le Banche non possono godere di questa situazione anche se i Governi si ostinano a sostenerle. Possiamo dire, in conclusione, che l’ attuale situazione di mercato, pur caratterizzata da stabilità di parametri (Euribor-IRS), per politiche monetarie espansive anticrisi, è di fatto analoga a quella di politiche restrittive del credito che portano ad un consistente innalzamento dell’ Euribor e dell’IRS; i media, tuttavia, continuano a segnalare tassi di mercato stabili a gente che, per questo, continua a non capire perché costi così tanto farsi finanziare l’acquisto di una casa.

Print Friendly, PDF & Email